Bliv kunde (privat)

Bliv kunde

Kontakt (privat)

Kontakt

Quick Links

Bankens verden

Privatøkonomi

Business

Jyske Bank Live

Finansnyt

Selskabsmeddelelser

Øvrige

Mailservice tilmelding

Få nyheder i din indbakke

Tilmeld din mail og få besked i din indbakke, når der er nyheder fra Jyske Bank. 

Nyheder

<p>Rentens niveau spiller en vigtig rolle, når man overvejer at omlægge – konvertere – sit boliglån. Men det der med renten og dens udvikling – ja, det er faktisk ganske svært. Det er meget sjældent at nogen rammer rigtigt, når de skal gætte på rentens udvikling. Mig selv inklusive.</p>
<p>I 15 år troede jeg, at renten skulle stige, men den faldt og faldt. Endelig så kom stigningen, og nu falder den igen – ak ja, den rente, den rente. Den er vanskelig at have med at gøre. Selv om det er svært med renten, så bør man forholde sig til, om man tror renten vil stige eller falde, hvis man har en plan om at konvertere.</p>
<p>Den mest enkle måde at tænke rente på er, at den kan stige, den kan falde – eller den kan forblive på uændret niveau. Det sidste udfald er det mindst sandsynlige. Renten har nemlig en tendens til enten at falde eller stige – og det kan man udnytte som boligejer, hvis man har et fastforrentet lån og gerne vil konvertere.</p>
<h2>Lavere ydelse eller mindre restgæld</h2>
<p>En konvertering kan lidt forenklet enten være op i rente eller ned i rente. Og begge veje kan give boligejeren en fordel – på hver sin måde.</p>
<p>Nedkonverteringen betyder, at man har et lån med en pålydende rente – og konverterer det om til et lån med en lavere rente. Her er fordelen som boligejer, at man får en lavere månedlig ydelse. Der bliver altså mere luft i budgettet.</p>
<p>Opkonvertering er, hvis man går op i rente. Det giver en højere ydelse – men til gengæld kan man nedbringe sin restgæld i huset. Rentestigningen får nemlig kursen til at falde på de obligationer, der har finansieret lånet. Når kursen er faldet, så er obligationsrestgælden, altså kursværdien af ens gæld, blevet mindre. Derfor kan man købe obligationerne bag lånet tilbage til en lavere kurs end lånet blev udstedt til. Det er isoleret set en fordel. &nbsp;</p>
<h2>Der er omkostninger ved at konvertere</h2>
<p>Når jeg kommer rundt i landet og holder oplæg om konvertering, bliver jeg ofte mødt med opklarende og kritiske spørgsmål. Det er en del af det, som er med til at gøre mit job sjovt. &nbsp;Et af de oplagte kritiske spørgsmål omkring konvertering er, om omkostningerne ved at konvertere kan være så store, at de helt spiser besparelsen.</p>
<div class="quote">
<p>Personligt vil jeg foretrække en besparelse på mindst 1000 kr. om måneden</p>
</div>
<p>Det er ingen hemmelighed, at banken tjener penge på at boligejere konverterer. Der skal betales nogle gebyrer, og herudover skal den nye aftale tinglyses. En konvertering løber derfor hurtigt op i 20.000 kr. i omkostninger.&nbsp;</p>
<p>De omkostninger skal man hente ind på besparelsen i ydelsen, når vi taler nedkonvertering. Derfor skal man sikre sig, at der er en besparelse af en vis størrelse, før det kan svare sig at konvertere sit lån ned i rente. &nbsp;</p>
<h2>Besparelsen skal stå mål med omkostningen</h2>
<p>Ofte bliver jeg spurgt, om der findes en tommelfingerregel for, hvor stor besparelsen skal være for at nedkonvertering er en god ide. Men, det er faktisk ikke helt så enkelt. Opstiller man en tommelfingerregel for den slags, skal man antage, at renten er uændret fra nu og til lånets udløb. Det er en lidt pudsig antagelse at gøre sig, når man jo netop konverterer, fordi renten har ændret sig. Selv om jeg vil sige, at det er forholdsvist nemt at konvertere, og at ens rådgiver holder en i hånden, så er der alligevel lidt besvær med en omlægning.</p>
<p>Derfor bør man også overveje om besparelsen står mål med omkostningen. Personligt vil jeg foretrække en besparelse på mindst 1000 kr. om måneden. Det er dog blot min personlige vurdering.</p>
<p>Opkonvertering er lidt mere komplekst, da prisen for den mindre gæld typisk betyder en højere ydelse. Den højere ydelse skal man betale indtil, man eventuelt kan konvertere ned igen – og få den samme rente, som da man startede, men nu med en mindre gæld. En opkonvertering er dermed en totrinsraket, hvis det skal gå op i en højere enhed.&nbsp;</p>
<h2>Hold øje med kursen og kurstabet</h2>
<p>Udover omkostninger kan der også være et kurstab at forholde sig til. Kan obligationerne bag lånet ikke sælges til præcis kurs 100, så vil der opstå et kurstab. Man laver ikke nye lånetilbud i obligationer, der har en kurs over 100.</p>
<p>Et kurstab betyder, at hvis kursen på obligationen fx er 97, så får man udbetalt 97 kr. for hver gang, man låner 100 kr. Kurstabet betyder altså, at man får lidt mindre udbetalt, end den gæld man står tilbage med. Kurstabet kan ikke ses som en decideret omkostning, men er alene et udtryk for obligationsretsgælden på ens lån.</p>
<p>Igen ser man ofte, at der opstilles tommelfingerregler om, hvor lav kursen må være for at det stadig er en god ide, at få lånet udbetalt. Ofte nævnes kurs 95.&nbsp;</p>
<p>Jeg er ikke fan af disse tommelfingerregler. Vælger man et lån tæt på kurs 100, så sikrer man sig mod, at lånet bliver dyrere at indfri, hvis renten skulle gå hen falde. Jo længere væk fra kurs 100 man får lånet udbetalt, desto dyrere vil det alt andet lige blive i tilfælde af rentefald. Det kan dog aldrig blive dyrere end at man skal betale kurs 100.</p>
<p><a href="/nyt-jyskebank-dk/bolig/boligejer/omlaeg-dit-laan-konvertering" title="Omlæg dit lån (konvertering)">Læs mere om konvertering</a></p>
<h2>Lånet holdes sjældent til udløb</h2>
<p>Men renten kan jo ikke kun falde, den kan også stige. Stiger renten kan det jo være fantastisk at have lånet låst til en fast lav rente. Derfor betyder tidshorisont med videre også noget for, hvad der bedst kan betale sig. Ofte har vi en tendens til at tænke, at vi skal holde lånet til udløb, og det er også forudsætningen i diverse tommelfingerregler. Det er bare sjældent det, der sker i praksis. Ofte indfrier vi vores lån efter 7-8 år.&nbsp;</p>
<p>Skulle man opstille nogle regler, så ville det bedste nok være at lave nogle såkaldte horisontomkostninger – det emne må jeg hellere gemme til en anden klumme.</p>
<h2>Så skal vi tilbage til renten…</h2>
<p>Når nu man skal vurdere, om det er en god ide at konvertere eller ej, så er man altså nødt til at forholde sig til, om renten vil ændre sig. Jeg ser ofte folk regne på, hvor mange år det tager for besparelsen at indhente omkostningerne ved at konvertere. Det regnestykke er imidlertid igen under forudsætning af, at renten ikke ændrer sig undervejs. Og som sagt, det gør den typisk.</p>
<p>Derfor, hvis man tror, at renten skal falde yderligere, så skal man muligvis vente med at konvertere. Hvis man tror, at bunden er nået eller mener at en fugl i hånden er bedre end en på taget – ja, så skal man se at få konverteret.</p>
<p>Og skulle det utænkelige ske, at renten er uændret – ja, så kan man tænke lidt over det usædvanlige i det scenarium.</p>
<div class="banner-rounded">
<h2 class="show-as-h3">Se Åbent Hus om konvertering</h2>
<p>Boligprogrammet Åbent Hus faldt 3. oktober sammen med at realkreditmarkedet åbnede for 3,5 pct. obligationer. Det gjorde udsendelsens tema 'konvertering' ekstra aktuel – og deltagerantallet og spørgelyst viste, at interessen for konvertering i øjeblikket er rigtig stor. I udsendelsen går boligøkonom i dybden med mulighederne og svarer på de mange seer-spørgsmål.<br><a href="https://www.jyskebank.dk/tema/aabent-hus/tidligere-aabent-hus-webinarer/er-du-klar-til-konvertering" class="button">Se udsendelsen her</a></p>
</div>

Smilende kvinde på café med laptop foran sig

Jyske Bank nyt - nyhedsbrev

Rente, kurs og besparelse er vigtige for din konvertering

Renten, kursen og besparelsen er afgørende for din konvertering

<p>'Far! Hvorfor hedder det primtal, når man kun kan dividere med 1 og tallet selv?' 'Far! Kom lige og se mit nye trick på trampolinen.' 'Far! Er det rigtigt, at Christian d. 4 fik en granatsplint i øjet eller var det en kanonkugle?'</p>
<p>Jeg sidder ved vores spisebord og forsøger at mene noget om opkonverteringer af realkreditlån og gennem bygen af spørgsmål, hører jeg i baggrunden dyrepasserne fra Randers Regnskov tale om en slange - de udsendelser kører på repeat på iPad'en herhjemme.</p>
<p>Jeg siger for 117. gang i dag: 'Sluk nu for iPad'en, når I er færdige med at bruge den.' Men jeg må forstå, at man gerne vil høre om øglen, der kommer liiiiige om lidt. Det gode er, at batteri-indikatoren på iPad'en er mere pædagogisk end mig til at gennemgå procentregning. </p>
<p>Nå, men I kender det vel - alle jer familier i Danmark – lige nu.</p>
<div class="quote">
<p>Nu er muligheden her så. Midt i alt det andet hurlumhej, der sker omkring os.</p>
</div>
<h2>Rettidig omhu – og nu er muligheden der</h2>
<p>Det er en omskiftelig tid, der udfordrer os alle til at skulle multitaske gennem hverdagens opgaver, samtidig med at vi skal forholde os til en ubarmhjertig nyhedsrulle, der indeholder benhårde økonomiske facts. Det kan være vanskeligt at holde hovedet koldt i disse tider. Og hvad med boliglånet – skal man gøre noget?</p>
<p>For tre-fire måneder siden skrev jeg en blog om, at det kunne være en god idé at overveje, om man ville konvertere op i rente, når muligheden en dag bød sig. </p>
<p>Pointen var, at muligheden ville komme på et overraskende tidspunkt. Der var flere, der synes jeg var lige tidligt nok ude, når nu renten var negativ. Bloggen var dog ment som rettidig omhu, fordi muligheden pludselig ville vise sig - og så ville det være en fordel at have gjort sig tanker om dette vanskelige emne på forhånd.</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/nyheder/opkonverteringer">Læs bloggen om opkonvertering fra den 10. oktober 2019</a></p>
<p>Nu er muligheden her så. Midt i alt det andet hurlumhej, der sker omkring os.</p>
<h2>Helt ærligt – jeg er i tvivl</h2>
<p>Spørgsmålet om opkonvertering er imidlertid ikke helt nemt. Lige nu er vi i en økonomisk usikker tid og ingen ved, hvor længe krisen varer. Da jeg skrev den omtalte blog, lovede jeg selvsikkert at vende tilbage, når muligheden for opkonverteringer bød sig.</p>
<p>Skal jeg være ærlig - og det foretrækker jeg: Så er jeg i tvivl om, hvorvidt det er en oplagt mulighed lige nu.</p>
<p>Ja, man kan reducere sin restgæld ved at udnytte at de stigende renter, som følge af krisen, har medført kursfald på de bagvedliggende obligationer. Det er naturligvis dejligt med en mindre gæld. Men, der er altså et men.</p>
<h2>En opkonvertering er en to-trins-raket</h2>
<p>Opkonverteringer er en to-trins-raket. De handler kort sagt om, at man tror, renten falder tilbage igen på et tidspunkt. Så man kan konvertere den mindre gæld ned i et nyt lån - med lavere rente.</p>
<p>Men ingen ved om renten falder tilbage igen, hvor meget den eventuelt falder tilbage og hvornår det sker. Det eneste man kan sige med sikkerhed er, at der skal et rentefald til, før strategien om en opkonvertering går sikkert hjem.</p>
<p>Imens man venter på rentefaldet, efter en opkonvertering, betaler man en højere rente. Og jo længere tid der går, før renten falder, desto dårligere bliver strategien.</p>
<p>Så en opkonvertering giver altså ikke en stensikker besparelse, som en nedkonvertering gør.</p>
<p>Stiger renten yderligere fra nuværende niveau, kan der være mere at hente, i form af yderligere restgældsreduktion, så det kan også være en fordel at vente. Men heller ikke dét spørgsmål kan nogen svare på med sikkerhed.</p>
<p>Falder renten efter opkonverteringen, som håbet, er en opkonvertering dog en fantastisk løsning. Mindre gæld og lavere ydelse. </p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/dit-boliglaan/omlaeg/opkonvertering">Bliv klogere på opkonvertering - spørgsmål og svar</a></p>
<h2>Det afhænger af en stærk privatøkonomi</h2>
<p>Det jeg ikke havde regnet med, da jeg tidligere skrev om opkonverteringer var, at renten ville stige, som følge af en betydelig krise. Jeg havde nok snarere troet, at renterne ville stige som følge af en tilbagerulning af den offensive pengepolitik, vi har set efter finanskrisen.</p>
<p>Det man må forholde sig til er, om det er nu, hvor der er meget usikkerhed i verden omkring os, at man skal ændre på sin økonomi og dermed få en højere husleje?</p>
<p>Eller om det er bedre at holde fast i den lave kendte husleje. Svaret er meget individuelt og afhænger af, hvor stærk ens privatøkonomi er.</p>
<p>I den forbindelse skal man være opmærksom på, at opkonverteringer jo ikke er risikofrit, derfor skal man have profilen til at løbe denne risiko. Livserfaring har lært mig, at nattesøvnen simpelthen er alt for vigtig til, at man vælger en strategi, hvor man ikke kan sove over sin boligøkonomi.</p>
<p>Det er derfor værd at holde fast i, at renterne lige nu i en historisk sammenhæng stadigvæk er uhyre lave selvom, de sidste par uger har budt på rentestigninger. Og vælger man at holde fast i sit 0,5 % lån, er jeg sikker på, man vil være godt tjent med det lån.  </p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/nyheder/opkonvertering-er-ikke-for-alle">Læs Jyske Banks anbefaling om opkonverting</a></p>
<h2>Er du i tvivl? Få nogle beregninger</h2>
<p>Så med fare for, at denne blog bliver meget økonomagtig - du ved 'på den ene side og på den anden side' - vil jeg sige, at opkonverteringer bestemt er en mulighed, men ikke nødvendigvis for alle.</p>
<p>Er du i tvivl, er min bedste anbefaling, at du tager fat i din rådgiver og får lavet nogle beregninger. Så har du noget helt konkret at tale om. Man kan se nogle tal på restgældsreduktionen, man kan se ændringerne i huslejen, og endelig kan man forholde sig til omkostningerne.</p>
<p>Nå, nu må jeg løbe. Mit fokus på bloggen her, har pludselig forplantet sig til en duft af varm kakao ude fra køkkenet. Det var ikke noget, de havde fået lov til, så mon ikke, jeg nu skal i gang med at give komfuret en tur med karkluden – det dufter i hvert fald sådan!</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/nyheder/coronasituation-som-boligejer">Vil du vide mere om, hvad du skal gøre som boligejer i en coronatid? Hør mere i denne podcast</a></p>
<hr>
<div class="row-4-4">
<div class="trailer"><img style="float: none; display: block; margin-left: auto; margin-right: auto;" src="https://staging-www.jyskebank.dk/media/api/content/mediafiles/cslj0otw/7d67ff1b-f551-400c-8d1e-a9442870ceb4.png" alt="Smartphone på Jyskebank app'en" title="" width="312" height="138" data-udi="umb://media/3a9d9612af7648c28516a7549e22e096"></div>
<div style="text-align: center;">
<h3><br>Brug for en snak om bolig? </h3>
<p>Ring til os på tlf. <a href="tel:+4589898989">89 89 89 89</a> <br>eller <a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/dit-boliglaan/omlaeg#kontakt">bliv kontaktet om omlægning af lån</a></p>
</div>
</div>

Boligøkonomens blog: Muligheden for opkonvertering i en coronatid

Boligøkonomen: Mellem opkonverteringer og Randers Regnskov

Mikkel Høegh foran barn, der står på hovedet

<p>Lige nu er der stor uro på de finansielle markeder. Det har betydet markante fald i obligationskurserne. Når der sker mærkbare skift på de finansielle markeder, er det dog ikke kun dårligt - det giver også muligheder. </p>
<p>Muligheden lige nu er en opkonvertering for de boligejere, der har fastforrentede lån.</p>
<p>En opkonvertering er forbundet med en vis risiko, idet en opkonvertering først for alvor er en fordel den dag, renterne falder tilbage igen.</p>
<p>I vores anbefaling ser vi på muligheden og fortæller mere om, hvad en opkonvertering egentlig er.</p>
<p>Skal vi summere helt op, så anbefaler vi ikke opkonvertering over en bred kam til private boligejere, som tingene ser ud lige nu.</p>
<p><a rel="noopener" href="https://staging-www.jyskebank.dk/pdf/x2ydbm4k/ffef255a-7c87-47bf-a010-eb654fb14303.pdf" target="_blank">Læs Jyske Banks anbefaling om opkonvertering</a></p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/dit-boliglaan/omlaeg/opkonvertering">Forstå opkonvertering - spørgsmål og svar </a></p>

Opkonvertering: En mulighed – men ikke nødvendigvis for alle

<hr>
<p><strong style="font-size: 2em;">Spørgsmål og svar - i kort form</strong></p>
<h3>1. Jeg er ved at optage et boliglån. Hvad gør jeg?</h3>
<p class="mute">[0.59 - 4.49 min.]</p>
<p>Der er store bevægelser og kursudsving på markedet for realkreditlån. Men bare rolig renterne er stadig utroligt lave, selvom de er steget lidt. Overvej om du er til trygheden og sikkerheden ved et fastforrentet lån – eller om du har økonomi og ro i maven til at vælge et variabelt lån, hvor ydelsen kan risikere at stige. Snak det godt igennem med din rådgiver.</p>
<hr>
<h3>2. Jeg har et lån med variabel rente? Hvad nu, hvor renten stiger? Skal jeg søge mod fastforrentede lån?</h3>
<p class="mute">[4.49 - 7.52 min.]</p>
<p>Med den lave rente giver det god mening, at låse renten fast. Specielt hvis du er blevet utryg ved dit variable lån. De fastforrentede lån er dog blevet lidt dyrere de seneste uger på grund af kursudsving. Er du derimod glad for dit variable lån – og kan leve med at ydelsen kan gå op og ned – så er der ingen grund til at ændre. Den månedlige ydelse på variabelt forrentede lån er stadig noget lavere end på de fastforrentede. </p>
<hr>
<h3>3. Jeg har opsagt mit lån og skal hjemtage et nyt lån med lavere rente. Hvad skal jeg gøre?</h3>
<p class="mute">[7.52 - 10.12 min.]</p>
<p>Har du opsagt dit lån og ladet det ligge åbent for at spekulere i et rentefald – så kan du blive klemt. Måske var din plan at lukke lånet sidst på måneden, men nu gælder det om hurtigt at finde en løsning. Så få en snak med din rådgiver hurtigst muligt.</p>
<hr>
<h3>4. Der har været markante kursfald på fastforrentede obligationer. Hvornår og for hvem er det en god idé, at konvertere op i rente? Og hvad er en såkaldt skrå konvertering?</h3>
<p class="mute">[10.12 - 16.57 min.]</p>
<p>Har du et fastforrentet lån, så kan du spekulere i at købe din gæld tilbage. Hvis du fx kan indfri lånet til 90 % og lægge det om til en højere rente. Det giver dig en lavere gæld – men en højere ydelse. Du kan så håbe, at renten falder igen – så får du både mindre gæld og lavere rente. Men husk, at markedet er usikkert, så det kan ende med at blive en dårlig idé. Få en dialog med rådgiver – og gør det op med dig selv.</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/nyheder/opkonvertering-er-ikke-for-alle">Læs vores anbefaling om opkonvertering fra den 20. marts 2020</a></p>
<p>Ved en skrå konvertering lægger man sit fast forrentede lån om til et variabelt. Det giver både lavere gæld og lavere ydelse. Men vær opmærksom på, at det ændrer din risikoprofil. Hvis renten stiger – så kan du risikere at den månedlige ydelse stiger. Den usikkerhed skal der være plads til i maven og økonomien.</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/nyheder/mulighed-for-opkonvertering">Læs boligøkonomens boligblog om opkonvertering i en coronatid</a></p>
<hr>
<h3>5. Jeg er ramt på økonomien på grund af Corona-situationen. Er der mulighed for hjælp? Hvad skal jeg gøre?</h3>
<p class="mute">[16.57- 20.11 min.]</p>
<p>Afdragsfrihed er en god mulighed, hvis man har brug for lidt ekstra luft i økonomien. Muligheden afhænger af lånetypen. Har du et fastforrentet lån kan der være mulighed for at konvertere, så der opnås afdragsfrihed. Ved et variabelt forrentet lån, er afdragsfrihed typisk bygget ind som et vilkår. Er det endnu ikke bevilget, kræver det refinansiering af lånet.</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/kontakt">Men kontakt din rådgiver for at høre om mulighederne, hvis du har behov for hjælp</a>.</p>
<hr>
<h3>6. Jeg vil gerne købe eller sælge bolig. Hvordan ventes Corona-situationen at påvirke huspriserne?</h3>
<p class="mute">[20.11 - 22.48 min.]</p>
<p>På kort sig kan vi forvente, at boligmarkedet bremser op. Folk plejer at kigge hus i foråret – men vil blive hjemme i den nuværende situation. Det giver færre fremvisninger og færre handler. Men priserne vil nok ikke ændre sig.<br>På den lange bane kan priserne komme under pres – fordi markedet hænger sammen med beskæftigelsen og folks indkomst. Det kan presse boligmarkedet indtil tingene på sigt vender tilbage til normal tilstand.</p>
<hr>
<h3>7. Sommerhusmarkedet, hvordan påvirker krisen markedet?</h3>
<p class="mute">[22.48 - 24.11 min.]</p>
<p>Sommerhuse er et luksusgode – og priserne burde falde i en krisetid. Men mon ikke mange ser ind i en sommerferie i år, hvor de er hjemme, hvilket kan betyde, at flere vil kigge på sommerhusmarkedet. Der er i øvrigt mange sommerhuse til salg og priserne er ikke steget så meget som det øvrige boligmarked – man kan stadig gøre en god handel.  </p>
<hr>
<h3>8. Udlejning af sommerhuse. Der har været rekordår på rekordår, kan det fortsætte?</h3>
<p class="mute">[24.11 - 26.02 min.]</p>
<p>Udlejning har haft en god udvikling de senere år. Flere danskere holder ferie hjemme og mange tyskere har valgt sommerhusferie i Danmark. Vi kan forvente en nedgang i antallet af tyske turister i år, men måske kan det opvejes af, at endnu flere danskere bliver hjemme. Det er svært at spå om fremtiden, men der er god chance for, at sommerhusmarkedet går en god tid i møde, når den værste usikkerhed har lagt sig.</p>
<hr>
<div class="banner-rounded banner-grey">
<h3>Kejserriget - podcast om økonomi, samfund og trends</h3>
<p>Kejserriget er en podcast-serie om økonomi, samfund og trends med Anne Kejser som vært. Der udgives en ny podcast hver anden fredag.</p>
<p>Lyt til Jyske Banks podcast, Kejserriget, i vores <a href="https://www.jyskebank.dk/mailservice-tilmelding">nyhedsbrev</a>, på <a rel="noopener" href="https://jyskebank.tv/kejserriget" target="_blank">jyskebank.tv</a> eller i din foretrukne podcast-app.</p>
</div>

Podcast om coronasituationen - det skal du gøre som boligejer

Podcast om coronasituationen: Det skal du gøre som boligejer

<p><img style="float: right; padding-left: 30px;" src="https://staging-www.jyskebank.dk/media/api/content/mediafiles/unop5dpp/ba9d696b-ec39-4666-96c7-74c2d2fd745f.png?width=221&amp;height=257&amp;mode=max" alt="Mikkel Høegh om opkonverteringer" title="Mikkel Høegh om opkonverteringer" width="221" height="257" data-udi="umb://media/8def5da54bef49618016b8b7fc5a11eb" /></p>
<p>Forestil dig, at du sætter dig ind i en moderigtig hvid 80’er sportsvogn af mærket DeLorean. Som en anden Michael J. Fox hamrer du med dine hvide sneakers speederen i bund og racer tilbage i tiden. Udstødningen giver et lille knald, og der står gnister hen ad vejen. Personligt vil jeg hive i den mekaniske bremse, når tiden rammer sommeren 2007.</p>
<p>Den sommer havde jeg første arbejdsdag i BRFkredit – nu Jyske Realkredit. Det var en god dag, hvor mine nye kollegaer tog godt imod mig. Der stod blomster på et ellers helt ryddet skrivebord, og der var sat et helt nyt monster af en computer op. Det er den eneste gang, mit skrivebord har været helt ryddet for papirer og gule lapper – nu hvor jeg står og tænker tilbage. Der var simpelthen bare nødt til at være mere orden, computeren fyldte jo det halve skrivebord.<br /><br /></p>
<h2>Hvad er opkonverteringer?</h2>
<p>Den første store opgave i mit nye job var at skrive et papir, der kunne kaste lys over vores holdning til opkonverteringer - som jo egentligt er omlægning af lån til højere rente. Mens nedkonverteringer er folkesport, er opkonverteringer mere komplekst.</p>
<p>Dengang var renten på det 30-årige fastforrentede lån netop steget til 6 procent og vi kunne så småt ane et 7 procent-lån i horisonten. Under de rette betingelser kan man udnytte sådan en rentestigning til at reducere sin restgæld. Det betegnes som en opkonvertering.</p>
<p>Men det kræver is i maven og en tro på rentens udvikling.</p>
<p>Hvor nedkonverteringer giver besparelser her og nu, viser fordelene sig ved opkonverteringer først over tid, når renten falder igen. Der skal være en op-ned-bevægelse i renten, før det er en god forretning.<br /><br /></p>
<h2>Muligheden kommer igen</h2>
<p>Der har ikke været en lige så god case i opkonverteringer siden dengang i 2007. Men der har trods alt været nogle små vinduer engang imellem, og jeg føler mig overbevist om, at det sker igen.</p>
<p>For selvom det lige nu er vanskeligt at få øje på, hvad der skal få renten til at stige, så vil det på et tidspunkt blive relevant igen. Det eneste man nemlig med sikkerhed kan sige er, at renten går op og ned.</p>
<p>Vi har lige nu en hel generation af nye rådgivere og boligkøbere, der ikke har prøvet at være i den situation, hvor det vil være oplagt at tale om opkonverteringer, så derfor denne blog. Det er efter min mening rettidig omhu at tale om det nu, så man i god ro og mag kan forberede sig på et muligt vindue.</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/dit-boliglaan/omlaeg" target="" title="">Læs mere om omlægning af dit boliglån</a><br /><br /></p>
<h2>Bliv klogere på opkonvertering</h2>
<p>Der er især fire punkter, som er gode at kende til, inden - og hvis - muligheden for en opkonvertering igen melder sig på banen som tilbage i 00'erne.  </p>
<p><strong>1. Fordele ved opkonverteringer<br /></strong>Det man kan udnytte ved en opkonvertering er, at obligationerne på lån falder i kurs, når renten stiger.</p>
<ul>
<li>Dermed kan man indfri sit skyldige beløb billigere end den nominelle restgæld - og på den måde kan man mindske sin restgæld.</li>
<li>Falder renten igen er det som at blæse og have mel i munden. Så har man lavere ydelse og mindre gæld.</li>
</ul>
<p><strong>2. De mange 1 og 0,5 procent-lån er oplagte emner<br /></strong>Jo lavere den pålydende rente er på en obligation, desto mere kursfølsom er obligationen. Derfor er de mange nye lån med henholdsvis 1 og 0,5 procent i rente, oplagte emner til en opkonvertering, hvis og såfremt renten begynder at stige.</p>
<p><strong>3. Opkonverteringsstrategi<br /></strong>Ønsker man at have muligheden for at kunne reducere sin restgæld på denne måde, gælder det om at have et fastforrentet lån med laveste mulige pålydende rente.</p>
<p>Herudover er obligationen bag lånet også mere kursfølsomt, hvis man vælger den afdragsfrie version.</p>
<p>Så ønsker man en opkonveteringsstrategi skal man ikke pr. automatik vælge det lån, der er tættest på kurs 100, men snarere det med lavest mulig rente – eventuelt kombineret med afdragsfrihed.</p>
<p><strong>4. Opkonverteringer er en kompleks affære<br /></strong>Der er ikke noget her i verden, som er gratis - og opkonverteringer er ikke en risikofri affære.</p>
<p>Problemet og risikoen er, at vi ikke ved, hvornår renten stiger og, hvornår den efterfølgende vil falde. Og jo længere tid der går fra en rentestigning, som man konverterer op til, til renten falder igen, desto dårligere forretning bliver strategien</p>
<p>Hvis jeg skal forklare det kort:</p>
<ul>
<li>Opkonverteringer giver umiddelbart anledning til en højere månedlig ydelse. Årsagen er, at man betaler den højere rente af den - nu godt nok - mindre gæld. Den højere rente gør den månedlige ydelse højere, selv om gælden er blevet mindre. Besparelsen indtræder først den dag renten falder igen.<br /><br /></li>
<li>Så jo længere tid man betaler den højere ydelse, jo mindre bliver fordelen ved konverteringen. Godt nok er gælden måske blevet nedbragt med 15 procent, men går der for eksempel ti år før renten falder igen, er fidusen forsvundet. Så sidder man med en højere ydelse. Godt nok får mange hurtigere tilbagebetalt lånet, men selve fidusen med mindre gæld til lavere ydelse er væk.<br /><br /></li>
</ul>
<h2>Jeg skal nok sige til</h2>
<p>Vi ved alle sammen, at det er svært at spå - og særligt om renten. Den plejer at gå den modsatte vej af, hvad vi økonomer siger…</p>
<p>Det ændrer dog ikke ved, at i dette tilfælde skal man først gøre noget, når renten ér steget. Og derfor kan jeg godt love, at jeg vender tilbage den dag, det er aktuelt.</p>
<p>"Vær beredt" siger spejderne. Det behøver du ikke at være, kære læser. Jeg siger til, når emnet er relevant igen.<br /><br /></p>
<h2>Vil du selv følge med i rente- og kursudviklingen?</h2>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boliglaan/kurser/rente-kurs-udvikling" target="" title="">Se rente- og kursudviklingen på realkreditlån</a></p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boliglaan/kurser" target="" title="">Følg de aktuelle realkreditkurser</a></p>
<hr />
<div class="row-4-4">
<div class="trailer"><img style="float: none; display: block; margin-left: auto; margin-right: auto;" src="https://staging-www.jyskebank.dk/media/api/content/mediafiles/cslj0otw/7d67ff1b-f551-400c-8d1e-a9442870ceb4.png" alt="Smartphone på Jyskebank app'en" title="" width="312" height="138" data-udi="umb://media/3a9d9612af7648c28516a7549e22e096" /></div>
<div style="text-align: center;">
<h3><br />Brug for en snak om bolig? </h3>
<p>Ring til os på tlf. <a href="tel:+4589898989">89 89 89 89</a> <br />eller <a href="https://www.jyskebank.dk/kontakt">aftal et møde i din lokale afdeling</a></p>
</div>
</div>

Forbered dig på muligheden for opkonvertering

Tilbage til stigende renter - og muligheden for opkonvertering

Mikkel Høegh ved sit skrivebord på et billede foran moderne villa

OPKONVERTERING