Bliv kunde (privat)

Bliv kunde

Kontakt (privat)

Kontakt

Quick Links

Bankens verden

Privatøkonomi

Business

Jyske Bank Live

Finansnyt

Selskabsmeddelelser

Øvrige

Mailservice tilmelding

Få nyheder i din indbakke

Tilmeld din mail og få besked i din indbakke, når der er nyheder fra Jyske Bank. 

Nyheder

<p>Man skal ikke smide gode penge efter dårlige. Det var en lektie, der ret tidligt bundfældede sig hos mig, da jeg for alt for mange år siden var førsteårs-økonomistuderende. Bare fordi man har brugt mange penge på et projekt, er det ikke et godt argument for at bruge flere, hvis projektet er dårligt. Man skal investere der, hvor marginal-nytten af pengene er størst.</p>
<p>Den lektie, kunne jeg godt tænke mig, bundfældede sig noget mere hos vores politikere i forhold til de famøse ejendomsvurderinger, som er på vej. Skatteministeren har lovet, at 50.000 danskere får en vurdering i år. Det er ikke ret mange. Resten vil opleve at få en vurdering tilsendt løbende – flere vil endda først få en vurdering, efter den nye skattereform i 2024 <em>er</em> trådt i kraft.</p>
<div class="quote">
<p>Boligejerne fortjener et skattesystem, de kan gennemskue</p>
</div>
<p>Dertil kommer, at det er dem med de boliger, der er vanskelige at vurdere, som skal vente længe. Og det er så åbenbart de fleste. Det må kunne gøres bedre. Boligejerne fortjener et skattesystem, de kan gennemskue. Det bør være et princip, at man selv kan regne sin skat ud. Det giver tryghed og gennemskuelighed.</p>
<h2>Derfor er systemet med ejendomsvurderinger i krise</h2>
<p>I dag og efter 2024-reformen, betaler vi to former for ejendomsskat:</p>
<ul>
<li>ejendomsværdiskat af hele ejendommen</li>
<li>ejendomsskat af grundværdien (kendt som grundskylden)</li>
</ul>
<p>I økonomi-sprog siger vi, at skatter forvrider, fordi de regulerer forbrugernes valg. Det vil man gerne undgå, medmindre man vil regulere brugen af goder, der medfører negative bivirkninger som rygning, CO2-udslip med videre.</p>
<p>Grundskylden er egentlig en smuk skat, fordi den <em>ikke</em> forvrider. Det skyldes, at udbuddet af jord ikke påvirkes af grundskylden. Ser vi bort fra erosion og muligheden for besættelse af fremmede magter, så er mængden af jord i Danmark en fast mængde. Det betyder, at beskatning af jord ikke påvirker mængden af udbuddet. Det er kun prisen på jord, der påvirkes. Alt i alt perfekt i forhold til andre skatter – hvilket taler for, at man bør beskatte jord.</p>
<p>Problemet ved at beskatte jord er imidlertid, at vi ikke kan finde ud af at vurdere værdien af jord.</p>
<div class="quote">
<p>En vurdering er og bliver kun en vurdering</p>
</div>
<p>Mængden af jord er, som lige beskrevet, fast. Så når et område er bebygget, er der ikke længere grunde i dét område, som kan handles i almindelig fri handel. Faktisk er der så lille en handel med grunde i Danmark, at det ikke giver mening at lave statistik over udviklingen i grundpriserne.</p>
<p>Derfor ved ingen, hvordan priserne på grunde udvikler sig på tværs af hele landet. Når man vil beskatte grunde i Danmark, skal man derfor vurdere, hvad grundene ville være blevet handlet til, hvis der ellers blev handlet med dem … og det er en umulighed. Hvad er værdien af kronjuvelerne? Ingen ved det, før de har været på auktion.</p>
<p>Og problemet bliver ikke løst af, at vi hælder flere penge i et it-projekt.</p>
<p>At beskatte grunde er ganske enkelt en umulig opgave at løse, når man ikke har nogen reference til almindelig fri handel. De steder, hvor bebyggelsen er høj, kan man ikke købe hus og jord hver for sig. Dermed kan man heller ikke se af prisen, hvad der er grundværdi, og hvad der er bygningens værdi. En vurdering er og bliver kun en vurdering, og har man ikke noget anker i form af en reference til en almindelig, fri handel, så risikerer man at gå helt skævt.</p>
<p>Der findes en lang række underholdningsprogrammer, hvor en del af underholdningen netop er, hvor skævt professionelle ejendomsmæglere vurderer faktisk handlede priser. I min optik er vores boligskattesystem dog al for alvorligt et emne til, at man blot kan betragte det som underholdning.</p>
<h2>Sådan løser vi problemet og sparer penge på samme tid</h2>
<p>Når vi nu ikke kan finde ud af at vurdere grundes værdi og beskatte dem derefter, må vi gøre noget andet. Dette andet kan være at skrotte det gamle system og beskatte handelsværdien af en ejendom i stedet for. Den værdi, en ejendom har, er nemlig dén værdi, ejendommen faktisk kan sælges til - og ikke hvad man tror, den kan sælges til.</p>
<div class="quote">
<p>Det smukke er desuden, at sådan en skat automatisk vil skyde boligbobler ned</p>
</div>
<p>En sådan skat baseret på handelsværdien vil opfylde alle kriterier for god skattepolitik, idet skatten er enkel, transparent og nem at administrere. Borgerne vil kunne beregne deres skat og se, hvor stor skatten er, mange år frem. Det betyder, at ingen vil blive beskattet ud af deres boliger. </p>
<p>Niveau og satser med mere kan man bestemme politisk, så et skattesystem baseret på handelsværdierne behøver altså heller ikke at koste et provenu for statskassen.</p>
<p>Det smukke ved at beskatte handelsværdien er desuden, at sådan en skat vil være konjunktur-modløbende og dermed automatisk skyde boligbobler ned. Det skyldes, at en højere handelsværdi på ejendommen vil give en højere skat – derfor vil en køber være tilbageholdende med at byde en ejendom op i pris.</p>
<p>Man kunne fx starte med at beskatte boligejerne med 0,55 pct. af boligens handelsværdi. Satsen er ikke så vigtig; den skal blot kalibreres, så pengene passer efter hensigten om en uændret boligskat, som politikerne lovede de nuværende boligejere for nogle år siden.</p>
<p>Der vil, ganske som i dag, kunne indføres en progression med en højere sats, når man fx kommer over en vis beløbsgrænse. Grænsen kunne være 6 millioner kroner, hvor man betaler 1,4 pct. af dén del af handelsprisen, der ligger over seks millioner. </p>
<p>I forhold til nybyggede huse kan man tage udgangspunkt i opførelsesomkostningerne. En del boliger handles også som familieoverdragelser. Rent politisk kan man beslutte sig for, at man gerne vil forsætte med det og give en skatterabat i den slags handler. Det kunne fx være en minimumspris i forhold til den gennemsnitlige handelspris i området. Det vil også gøre systemet nemt at administrere. Det vil muligvis give en mindre skattefordel til de mest tyndtbefolkede områder, men det er jo områder man gerne vil hjælpe på vej i disse år – så mon ikke det går.</p>
<h2>Dyre systemer kan skrottes</h2>
<p>De såkaldte forsigtighedsprincipper, der i øjeblikket gør det kommende system komplekst, kan lægges i graven, hvis vi indfører en skat baseret på handelsværdien af ejendomme. Det samme kan den personlige skatterabat. Det dyrt udviklede ejendomssystem, der allerede er droppet for erhverv og andelsboliger i forhold til at lave offentlige ejendomsvurderinger, kan ligeledes skrottes – så vi bliver fri for at kaste gode penge efter dårlige penge.</p>
<p>Skatteprovenuet kan fremtidssikres ved, at man fremskriver den årlige skattebetaling for eksisterende boligejere med nettoprisindekset – eller de gennemsnitlige boligpriser for den sags skyld. Handelsprisen skal man selvangive. Det vil i de årlige kontroller af selvangivelsen være meget nemt at spotte for SKAT, hvis en ejendom i et attraktivt område pludselig har skiftet hænder til en pris, der synes langt fra markedsprisen.</p>
<div class="quote">
<p>Den sande værdi af en ejendom er den, som ejendommen kan handles til</p>
</div>
<p>Jeg har derfor mere end vanskeligt ved at se, hvorfor boligejerne, SKAT, ejendomsmæglere og andre interessenter i boligmarkedet ikke skulle synes, det var interessant at få et transparent, billigt og velfungerende skattesystem, der vil kunne lægge en dæmper på kraftigt stigende boligpriser, når de opstår og omvendt give lempelser i krisetider, når ejendomme har begrænset omsættelighed.</p>
<p>Den sande værdi af en ejendom er den, som ejendommen kan handles til – og det tilsvarende gælder for en grund. Desuden vil sådan et boligskattesystem blive meget mere gennemsigtigt for den enkelte, fordi en køber vil kunne udregne boligskatten på bagsiden af salgsopstillingen.</p>

Gentænk boligskatten – drop vurderingen!

Lad os gentænke boligskatten – og droppe vurderingen

<p>Renten stiger! Indrømmet, jeg har sagt det mange gange før – og taget fejl. Jeg og min forudsigelse om stigende renter har fejret kobberbryllup, så jeg kan jo lige så godt holde fast. Jo længere tid jeg er tro mod min gamle forudsigelse, jo større er sandsynligheden for, at jeg en dag får ret. Men alene det, at jeg nævner det her, kan jo jinxe det hele – men, hvad pokker, så må vi leve med lavere renter. Det er jo ikke det værste der kan ske, hvis man er boligejer.</p>
<p>Men hvis jeg får ret – og det tror jeg altså denne gang, da vi kigger ind i et økonomisk opsving og inflation pludselig er blevet et buzzword – så skal der måske konvertering på lystavlen. Det vil i hvert fald være oplagt for nogle af de boligejere, der fik lån med meget lave faste renter.</p>
<h2><strong>Hvad er den geniale konvertering?</strong></h2>
<p>Så er spørgsmålet: Hvad er den geniale konvertering? At konvertere op i rente er ikke en udbredt folkesport, men det ændrer ikke på, at det for nogen kan være ganske interessant. Og i min optik er den moderne konvertering en ’skrå konvertering’ – det at gå fra fast til variabel rente – fremfor en klassisk konvertering op i rente. Det smarte ved det er, at man så at sige sparer en konvertering undervejs. En konvertering kan hurtigt løbe op mod 20.000 kr. i omkostninger (afhængigt af hvor stor gæld, vi taler om). Den besparelse er da også værd at tage med.</p>
<div class="quote">
<p>I min optik er den moderne konvertering en ’skrå konvertering’</p>
</div>
<p>Årsagen til at man skal overveje at gå moderne og skråt er, at når man konverterer op i rente, så reducerer man godt nok gælden, men vælger man et nyt lån med fast rente, altså en klassisk opkonvertering, så vil ydelsen stige, selv om gælden er blevet mindre. Det betyder, at man skal håbe på, at rentestigningen følges op af et rentefald. Kommer rentefaldet, så er man helt i mål med strategien og har opnået både lavere gæld og lavere husleje. For at komme helt i mål skal der altså to konverteringer til, hvis man går den klassiske vej med op og ned i rente.</p>
<p>Vælger man derimod at gå skråt, falder renten automatisk på ens lån, der nu er variabelt forrentet, når rentefaldet indtræder. På den måde får man hurtigere glæde af det rentefald, man har ventet på og det er billigere. Og det sker, helt uden man skal røre en finger.</p>
<h2>Opkonvertering er en spekulativ vej</h2>
<p>At man skal vente på at renten går op og ned betyder, at opkonverteringer er mere spekulative end nedkonverteringer. Derfor er opkonverteringer ikke for alle. For selv om renten oftest går op eller ned, så kan den i teorien også gå ligeud. Det svarer til det grønne nul på en roulette – det er altså ikke givet, at det bliver sort eller rødt. Derfor er sandsynligheden for at tage fejl rent statistisk større end sandsynligheden for gevinst. Set i det perspektiv er det risikoforøgende at skifte til en variabel rente. Det skal man naturligvis gøre sig klart.</p>
<div class="quote">
<p>... hvor slem er risikoen så egentlig? </p>
</div>
<p>Men hvis man nu gør det med helt åbne øjne og har en økonomi, der er stærk nok til at vælge variabel rente, hvor slem er risikoen så egentlig? Normalt er det sådan, at den variable rente er lavere end den faste rente. Årsagen er, at den variable rente er mere omskiftelig, og dermed hurtigere kan reagere på ændringer i økonomien. Den lange rente er altså fast i en længere periode, og den risiko kræver obligationskøberne et rentetillæg for at tage. Det betyder, at vælger man lån med variabel rente, så har man en lavere ydelse fra start – men man løber så også en risiko for at ens ydelse kan blive højere, hvis renten stiger.</p>
<p>Herudover afdrager man efter annuitetsprincippet på et realkreditlån med afdrag – det betyder, at selv om to lån har samme løbetid, så betaler man i starten et relativt større afdrag på lån med lav rente end på lån med høj rente. Som beskrevet ovenfor er renten alt andet lige lavere på det nye, variabelt forrentede lån end det gamle fastforrentede lån. Det betyder, at man faktisk kan klare en vis rentestigning, og stadigvæk være bedre stillet med det variabelt forrentede lån. Så der skal ret meget rentestigning til, før det er en dårlig ide.</p>
<h2>Træf din beslutning på et oplyst grundlag</h2>
<p>Det hele afhænger naturligvis af, hvor hurtigt eventuelle rentefald viser sig. Forestiller man sig, at det går modsat, kan man også regne på, hvor stor en rentestigning man kan klare, før man har tabt penge på sin strategi. Regnestykket afhænger af, hvilket lån man vælger. Vælger man fx et rentetilpasningslån af typen F5, kan man klare væsentligt mere i rentestigning end, hvad prognoser og markedet aktuelt forventer – og stadigvæk være i pengene som man siger, når en strategi går hjem og giver en økonomisk fordel.</p>
<p>Er du interesseret, så skal du måske få din rådgiver til at vurdere, om din økonomi er stærk nok til at skifte til variabel rente, og til at lave en beregning. Så har du et oplyst grundlag at træffe en beslutning på.</p>
<div class="quote">
<p>Der er selvfølgelig et element af timing i det her</p>
</div>
<p>Lad mig slutte, hvor jeg startede. Der er selvfølgelig et element af timing i det her. Det bedste vil være at konvertere, når renten er på toppen. Problemet er, at ingen kan give en præcis forudsigelse af rentens bevægelser og dermed ramme top og bund i den her slags anbefalinger. Jeg har konstateret, at jeg må trøste mig med brede skuldre og så tage fejl i ny og næ. Det ændrer dog ikke på min indstilling til, at dem der har lån med fast rente bør kende muligheden, så man kan tage aktiv stilling.</p>
<p>Hvis man her i sommeren har en ledig stund, så er det måske nu, man skal gøre forarbejdet til at kunne eksekvere, hvis man gerne vil reducere sin gæld med en 10-15 pct. God sommer!</p>

Konvertere op i rente? Skal, skal ikke ... 

Skal, skal ikke … konvertere op i rente?

Boligøkonom Mikkel Høegh foran boligkvarter

<p>Jeg fik fornemmelsen af gåsehud – det vi på sønderjysk kalder for myrepatter – da journalisten i telefonen med en træt stemme sagde: ”De førstegangskøbere jeg har talt med, har uafhængigt af hinanden fortalt, at de er gået på kompromis med køb af bolig, ved at købe væsentligt dyrere end planlagt”.<br />Boligboble eller ej, så vil jeg gerne advare mod den slags dispositioner. Kun de færreste kan købe en dyrere bolig end planlagt – uden det får langsigtede konsekvenser for deres økonomiske frihed.  </p>
<p>Min snak med journalisten handlede om, hvad man kan gøre som førstegangskøber af en bolig, når man har den fornemmelse af, at markedet hele tiden stikker af fra en.</p>
<h2>Fra kedeligt kompromis til kreativ tænkning </h2>
<p>Mine svar var åbenbart nogle almindeligheder om, at det at købe bolig handler om at gå på kompromis. Har man ikke råd til at bo der, hvor man godt kunne tænke sig – så må man overveje et alternativ: Det kunne være at flytte lidt længere ud af byen, købe en mindre bolig eller acceptere en lejlighed i stuen fremfor en på tredje sal. Men ikke at sætte sig hårdere i det end planlagt – det er som sagt kun et råd for de få!</p>
<div class="quote">
<p>Gå på jagt efter en bolig i det næste område, der bliver hot</p>
</div>
<p>Måske bør jeg være mere kreativ i mine råd for at nå de unge? Det er derfor, jeg nu har sat mig til tasterne. Et alternativt råd i forhold til de kedelige almindeligheder kunne være at tænke ud af boksen og gå på jagt efter en bolig i det næste område, der bliver hot.</p>
<h2>Områder forskønnes og skifter status</h2>
<p>Al erfaring viser, at de største og mest permanente gevinster på boligmarkedet opstår i såkaldte gentrificeringsområder – områder, der skifter status fra kedelige og billige til populære. Det sker bl.a. ved en udskiftning af de mennesker, der bor i området. Men, det som er vanskeligt her, er at finde og forudse disse områder. Hvis jeg for alvor kunne udpege dem på forhånd, ville jeg være en meget velhavende mand med egen ø i Caribien.</p>
<div class="quote">
<p>Stort set alle byer har travlt med at forskønne nogle af de mere kedelige områder</p>
</div>
<p>Det ændrer dog ikke på, at stort set alle byer har travlt med at forskønne nogle af de mere kedelige områder. Det som ofte sker i områderne er, at der flytter nogle mere ressourcestærke kræfter til – og de kræfter trækker så andre stærke kræfter med sig. Det giver en positiv spiral. Al erfaring viser, at vi gerne vil bo ved siden af nogen, der ligner os selv.</p>
<p>Et godt eksempel er, at i min trygge barndom i Sønderjylland, der stod Halmtorvet på Vesterbro som et farligt sted i Danmark. Havde man købt en lejlighed der for 25 år siden, ville man have et ret godt økonomisk udgangspunkt i dag – alt andet lige. </p>
<h2>Rækkehuse er et kongeeksempel</h2>
<p>Et andet eksempel er Danmarks første boligbyggeri i gasbeton – rækkehusene på Spurveskjulsbakken i Virum. Husene var af dårlig kvalitet og området var sumpet. Og kunne man virkelig bo i gasbeton?</p>
<div class="quote">
<p>Guldet ligger altså begravet i områder, der skifter karakter</p>
</div>
<p>Ifølge historien flyttede ingeniøren og arkitekten bag projekt selv ind i de billigt opførte statslånshuse, som nogle af de eneste. Men området ændrede karakter, da Kong Christian den 10. under krigen tog ophold på sin nærliggende sommerresidens, Sorgenfri Slot. Kongen lagde sin daglige ridetur omkring områdets rækkehuse, og i dag er området kendt som Kongestien – og beboet af veluddannede højindkomst grupper. Navneforandringen og ikke mindst udskiftningen i beboersammensætningen gjorde, at salget af husene gik bedre fremadrettet.</p>
<h2>Guldet ligger derude – et sted </h2>
<p>Sådan kan et område skifte fra at være et kedeligt kvarter til at være yderst attraktivt. De små rækkehuse har i dag offentlige ejendomsvurderinger på over 3 millioner kroner – og de handles typisk til priser over 5 millioner kroner. Hvem der bare havde forudset det …<br /><br />Guldet ligger altså begravet i områder, der skifter karakter. Her kan man finde en sikker gevinst på boligmarkedet – hvis man altså er kreativ nok og har øje for det.</p>
<hr />
<h2>Læs også</h2>
<p style="text-align: left;"><a rel="noopener" href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boligkoeb/foerstegangskoeb" target="_blank" title="Seks trin i boligjagten">Guide til din boligjagt - huskøb for begyndere</a></p>

Boligøkonomi: Hvor ligger boligguldet begravet?

Hvor ligger boligguldet begravet?

MIKKELS BLOG