Bliv kunde (privat)

Bliv kunde

Kontakt (privat)

Kontakt

Quick Links

Bankens verden

Privatøkonomi

Business

Jyske Bank Live

Finansnyt

Selskabsmeddelelser

Øvrige

Mailservice tilmelding

Få nyheder i din indbakke

Tilmeld din mail og få besked i din indbakke, når der er nyheder fra Jyske Bank. 

Nyheder

<p>Rentens niveau spiller en vigtig rolle, når man overvejer at omlægge – konvertere – sit boliglån. Men det der med renten og dens udvikling – ja, det er faktisk ganske svært. Det er meget sjældent at nogen rammer rigtigt, når de skal gætte på rentens udvikling. Mig selv inklusive.</p>
<p>I 15 år troede jeg, at renten skulle stige, men den faldt og faldt. Endelig så kom stigningen, og nu falder den igen – ak ja, den rente, den rente. Den er vanskelig at have med at gøre. Selv om det er svært med renten, så bør man forholde sig til, om man tror renten vil stige eller falde, hvis man har en plan om at konvertere.</p>
<p>Den mest enkle måde at tænke rente på er, at den kan stige, den kan falde – eller den kan forblive på uændret niveau. Det sidste udfald er det mindst sandsynlige. Renten har nemlig en tendens til enten at falde eller stige – og det kan man udnytte som boligejer, hvis man har et fastforrentet lån og gerne vil konvertere.</p>
<h2>Lavere ydelse eller mindre restgæld</h2>
<p>En konvertering kan lidt forenklet enten være op i rente eller ned i rente. Og begge veje kan give boligejeren en fordel – på hver sin måde.</p>
<p>Nedkonverteringen betyder, at man har et lån med en pålydende rente – og konverterer det om til et lån med en lavere rente. Her er fordelen som boligejer, at man får en lavere månedlig ydelse. Der bliver altså mere luft i budgettet.</p>
<p>Opkonvertering er, hvis man går op i rente. Det giver en højere ydelse – men til gengæld kan man nedbringe sin restgæld i huset. Rentestigningen får nemlig kursen til at falde på de obligationer, der har finansieret lånet. Når kursen er faldet, så er obligationsrestgælden, altså kursværdien af ens gæld, blevet mindre. Derfor kan man købe obligationerne bag lånet tilbage til en lavere kurs end lånet blev udstedt til. Det er isoleret set en fordel. &nbsp;</p>
<h2>Der er omkostninger ved at konvertere</h2>
<p>Når jeg kommer rundt i landet og holder oplæg om konvertering, bliver jeg ofte mødt med opklarende og kritiske spørgsmål. Det er en del af det, som er med til at gøre mit job sjovt. &nbsp;Et af de oplagte kritiske spørgsmål omkring konvertering er, om omkostningerne ved at konvertere kan være så store, at de helt spiser besparelsen.</p>
<div class="quote">
<p>Personligt vil jeg foretrække en besparelse på mindst 1000 kr. om måneden</p>
</div>
<p>Det er ingen hemmelighed, at banken tjener penge på at boligejere konverterer. Der skal betales nogle gebyrer, og herudover skal den nye aftale tinglyses. En konvertering løber derfor hurtigt op i 20.000 kr. i omkostninger.&nbsp;</p>
<p>De omkostninger skal man hente ind på besparelsen i ydelsen, når vi taler nedkonvertering. Derfor skal man sikre sig, at der er en besparelse af en vis størrelse, før det kan svare sig at konvertere sit lån ned i rente. &nbsp;</p>
<h2>Besparelsen skal stå mål med omkostningen</h2>
<p>Ofte bliver jeg spurgt, om der findes en tommelfingerregel for, hvor stor besparelsen skal være for at nedkonvertering er en god ide. Men, det er faktisk ikke helt så enkelt. Opstiller man en tommelfingerregel for den slags, skal man antage, at renten er uændret fra nu og til lånets udløb. Det er en lidt pudsig antagelse at gøre sig, når man jo netop konverterer, fordi renten har ændret sig. Selv om jeg vil sige, at det er forholdsvist nemt at konvertere, og at ens rådgiver holder en i hånden, så er der alligevel lidt besvær med en omlægning.</p>
<p>Derfor bør man også overveje om besparelsen står mål med omkostningen. Personligt vil jeg foretrække en besparelse på mindst 1000 kr. om måneden. Det er dog blot min personlige vurdering.</p>
<p>Opkonvertering er lidt mere komplekst, da prisen for den mindre gæld typisk betyder en højere ydelse. Den højere ydelse skal man betale indtil, man eventuelt kan konvertere ned igen – og få den samme rente, som da man startede, men nu med en mindre gæld. En opkonvertering er dermed en totrinsraket, hvis det skal gå op i en højere enhed.&nbsp;</p>
<h2>Hold øje med kursen og kurstabet</h2>
<p>Udover omkostninger kan der også være et kurstab at forholde sig til. Kan obligationerne bag lånet ikke sælges til præcis kurs 100, så vil der opstå et kurstab. Man laver ikke nye lånetilbud i obligationer, der har en kurs over 100.</p>
<p>Et kurstab betyder, at hvis kursen på obligationen fx er 97, så får man udbetalt 97 kr. for hver gang, man låner 100 kr. Kurstabet betyder altså, at man får lidt mindre udbetalt, end den gæld man står tilbage med. Kurstabet kan ikke ses som en decideret omkostning, men er alene et udtryk for obligationsretsgælden på ens lån.</p>
<p>Igen ser man ofte, at der opstilles tommelfingerregler om, hvor lav kursen må være for at det stadig er en god ide, at få lånet udbetalt. Ofte nævnes kurs 95.&nbsp;</p>
<p>Jeg er ikke fan af disse tommelfingerregler. Vælger man et lån tæt på kurs 100, så sikrer man sig mod, at lånet bliver dyrere at indfri, hvis renten skulle gå hen falde. Jo længere væk fra kurs 100 man får lånet udbetalt, desto dyrere vil det alt andet lige blive i tilfælde af rentefald. Det kan dog aldrig blive dyrere end at man skal betale kurs 100.</p>
<p><a href="/nyt-jyskebank-dk/bolig/boligejer/omlaeg-dit-laan-konvertering" title="Omlæg dit lån (konvertering)">Læs mere om konvertering</a></p>
<h2>Lånet holdes sjældent til udløb</h2>
<p>Men renten kan jo ikke kun falde, den kan også stige. Stiger renten kan det jo være fantastisk at have lånet låst til en fast lav rente. Derfor betyder tidshorisont med videre også noget for, hvad der bedst kan betale sig. Ofte har vi en tendens til at tænke, at vi skal holde lånet til udløb, og det er også forudsætningen i diverse tommelfingerregler. Det er bare sjældent det, der sker i praksis. Ofte indfrier vi vores lån efter 7-8 år.&nbsp;</p>
<p>Skulle man opstille nogle regler, så ville det bedste nok være at lave nogle såkaldte horisontomkostninger – det emne må jeg hellere gemme til en anden klumme.</p>
<h2>Så skal vi tilbage til renten…</h2>
<p>Når nu man skal vurdere, om det er en god ide at konvertere eller ej, så er man altså nødt til at forholde sig til, om renten vil ændre sig. Jeg ser ofte folk regne på, hvor mange år det tager for besparelsen at indhente omkostningerne ved at konvertere. Det regnestykke er imidlertid igen under forudsætning af, at renten ikke ændrer sig undervejs. Og som sagt, det gør den typisk.</p>
<p>Derfor, hvis man tror, at renten skal falde yderligere, så skal man muligvis vente med at konvertere. Hvis man tror, at bunden er nået eller mener at en fugl i hånden er bedre end en på taget – ja, så skal man se at få konverteret.</p>
<p>Og skulle det utænkelige ske, at renten er uændret – ja, så kan man tænke lidt over det usædvanlige i det scenarium.</p>
<div class="banner-rounded">
<h2 class="show-as-h3">Se Åbent Hus om konvertering</h2>
<p>Boligprogrammet Åbent Hus faldt 3. oktober sammen med at realkreditmarkedet åbnede for 3,5 pct. obligationer. Det gjorde udsendelsens tema 'konvertering' ekstra aktuel – og deltagerantallet og spørgelyst viste, at interessen for konvertering i øjeblikket er rigtig stor. I udsendelsen går boligøkonom i dybden med mulighederne og svarer på de mange seer-spørgsmål.<br><a href="https://www.jyskebank.dk/tema/aabent-hus/tidligere-aabent-hus-webinarer/er-du-klar-til-konvertering" class="button">Se udsendelsen her</a></p>
</div>

Smilende kvinde på café med laptop foran sig

Jyske Bank nyt - nyhedsbrev

Rente, kurs og besparelse er vigtige for din konvertering

Renten, kursen og besparelsen er afgørende for din konvertering

<p class="muted-text"><em>Webinaret blev afholdt den 2. oktober.</em></p>
<p>Efter ti renteforhøjelser i træk sænkede Den Europæiske Centralbank renten med 0,25 procentpoint i juni 2024. Siden er renten faldet yderligere, og boligejernes muligheder for konvertering kan være tættere på end længe. Derfor handler Åbent Hus denne gang om konvertering af boliglån. Hvem kan med fordel overveje et andet lån? Hvornår skal man slå til? Hvordan gør man?</p>
<h2>Dagens deltagere</h2>
<p>Mikkel Høegh, boligøkonom</p>
<p>Rasmus Nielsen, vært</p>
<p>Cæcilie Møldrup, chatvært</p>

Boligwebinar: Er du klar til konvertering?

Er du klar til konvertering?

<p>”Det er min anbefaling, at boligejere en gang imellem får snakket om boliglånet med deres bankrådgiver, fx hvert andet år. Et servicetjek, hvor man går hele økonomien igennem. For husejere spiller boliglånet en stor rolle. Der står virkelig noget på spil, og der kan være mulighed for at spare penge eller tilpasse økonomien, så den passer bedre til ens behov og ønsker,” siger boligøkonom Mikkel Høegh fra Jyske Bank.</p>
<h2>Og så er der de særlige situationer...</h2>
<p>Foruden et regelmæssigt tjek peger Mikkel Høegh på en række særlige situationer, hvor boliglånet med fordel kan få en tur under luppen. Situationer, hvor det kan være en god ide at konvertere, omlægge eller tage et tillægslån. Det kan være, når man har brug for finansiering af et konkret køb eller projekt – eller for at få en lavere restgæld eller en lavere månedlig ydelse. Eller på grund af ændringer i de personlige forhold.&nbsp;</p>
<p>Her kommer Mikkel Høegh med syv konkrete bud på situationer, hvor man med fordel kan tale sit boliglån – og sin samlede økonomi – igennem med en bankrådgiver.</p>
<h3>1) Når du vil energioptimere dit hus</h3>
<p>Energioptimering handler om at renovere sig til besparelser på energien, fx ved at gøre noget ved klimaskallen, som omfatter facade, vinduer og tag. Det kan også være udskiftning af varmekilden. Overvej at få en energikonsulent til at se på mulighederne og regne på, hvad det vil koste, og hvor meget der kan spares</p>
<h3>2) Når du vil vedligeholde dit hus</h3>
<p>Mange husejere har en ide om, at deres hus per automatik stiger i værdi. Men for at beskytte værdien skal man vedligeholde sit hus og sikre det mod nedslidning. Det kan være ved forbedringer som nyt badeværelse, nyt køkken eller nyt tag – og det koster.</p>
<h3>3) Når lavere renter kan give dig en lavere husleje</h3>
<p>Hvis man har et fastforrentet lån, og renterne er faldet, så kan man konvertere ned i rente for at få en lavere månedlig ydelse – altså en lavere husleje. Ulempen ved at lægge om til en lavere rente er, at restgælden stiger.</p>
<h3>4) Når en rentestigning kan skære af din gæld</h3>
<p>Man kan nedbringe sin restgæld i huset ved at konvertere op, når renterne stiger. En rentestigning får nemlig kursen på det oprindelige realkreditlån til at falde, så man kan indfri det til mindre, end man egentlig skylder. Ulempen ved at lægge om til en højere rente er, at man får en højere månedlig ydelse. Ved et senere rentefald kan man omlægge lånet igen til lavere renter og lavere ydelse.</p>
<h3>5) Når du skal bruge penge</h3>
<p>Hvis man fx har brug for en ny bil eller ønsker at købe båd, campingvogn eller måske endda et sommerhus, bør man få tjekket hele vejen rundt om økonomien for at finde den optimale finansiering. Har man en tilstrækkelig friværdi i huset, så kan den billigste løsning være at omlægge sit lån for at få penge ud.</p>
<h3>6) Når dit liv ændrer sig</h3>
<p>En ny livssituation dækker over mange ting. Det kan fx være, når man går på pension – men det kan også være kriser, fx arbejdsløshed, sygdom, skilsmisse eller død. Selvom det er situationer, hvor der er meget at se til og tænke på, så giver en større livsændring god grund til at få kigget på økonomi og boliglån – det kan fx være i forhold til, om man kan blive boende.</p>
<h3>7) Når din bolig er steget i værd</h3>
<p>Hvis boligen er steget i værdi, kan man overveje at udnytte værditilvæksten. Ved at omlægge lånet uden at forhøje gælden, kan man i nogle tilfælde komme under 60 pct. i belåningsgrad – og dermed opnå en lavere omkostning (bidragssats) på lånet. Den større friværdi kan også bruges til at nedbringe anden og dyrere gæld.</p>
<h2>Den rigtige løsning er individuel</h2>
<p>Uanset hvorfor man vil have sit boliglån under luppen, så handler det om at få hele økonomien med, lyder opfordringen fra Mikkel Høegh:</p>
<p>”Den optimale løsning hænger sammen med, hvor meget friværdi man har i huset – og ens øvrige situation, fx hvor stærk økonomi man har, og hvad man ellers har af gæld. Der er ikke nogen standardløsning. Derfor er det bedste råd altid, at man tager en snak med sin bankrådgiver om mulighederne.”</p>
<div class="banner-rounded">
<h2 class="show-as-h3">Hvad er en konvertering?</h2>
<p>Konvertering eller låneomlægning er, når man lægger det gamle fastforrentede lån om til et nyt med en anden rente. Det kan enten være til lavere eller højere renter. Man kan omlægge til samme låntype eller skifte til en anden, fx fra fast til variabel rente.</p>
<h2 class="show-as-h3">Hvad er et tillægslån?</h2>
<p>Et tillægslån er et ekstra lån, som tages oven i det, man allerede har. Det kan enten være et nyt realkreditlån eller et banklån.</p>
<p><a href="/nyt-jyskebank-dk/bolig/boligejer/omlaeg-dit-laan-konvertering" title="Omlæg dit lån (konvertering)" class="secondary-button">Læs mere om konvertering</a></p>
</div>
<hr>
<h2 class="show-as-h3">Se med når Åbent Hus sætter fokus på konvertering</h2>
<p>Boligprogrammet Åbent Hus handler næste gang om konvertering. Hvad vil det sige at konvertere? Hvordan gør man? Hvornår er det smart at lægge lånet om? Åbent Hus sendes som live-webinar, og som seer har du mulighed for at stille dine spørgsmål i chatten.</p>
<p><a href="https://webinar.jyskebank.dk/abent-hus-konvertering/d6b06fd4f16ae0ee21c4/join?utm_source=jyskebank.dk" class="button" data-anchor="?utm_source=jyskebank.dk">Læs mere og tilmeld dig her</a></p>
<hr>

Er det tid til konvertering? Giv dit boliglån et jævnligt tjek

Her er 7 situationer, hvor du bør få tjekket dit boliglån

<p>Renten stiger! Indrømmet, jeg har sagt det mange gange før – og taget fejl. Jeg og min forudsigelse om stigende renter har fejret kobberbryllup, så jeg kan jo lige så godt holde fast. Jo længere tid jeg er tro mod min gamle forudsigelse, jo større er sandsynligheden for, at jeg en dag får ret. Men alene det, at jeg nævner det her, kan jo jinxe det hele – men, hvad pokker, så må vi leve med lavere renter. Det er jo ikke det værste der kan ske, hvis man er boligejer.</p>
<p>Men hvis jeg får ret – og det tror jeg altså denne gang, da vi kigger ind i et økonomisk opsving og inflation pludselig er blevet et buzzword – så skal der måske konvertering på lystavlen. Det vil i hvert fald være oplagt for nogle af de boligejere, der fik lån med meget lave faste renter.</p>
<h2><strong>Hvad er den geniale konvertering?</strong></h2>
<p>Så er spørgsmålet: Hvad er den geniale konvertering? At konvertere op i rente er ikke en udbredt folkesport, men det ændrer ikke på, at det for nogen kan være ganske interessant. Og i min optik er den moderne konvertering en ’skrå konvertering’ – det at gå fra fast til variabel rente – fremfor en klassisk konvertering op i rente. Det smarte ved det er, at man så at sige sparer en konvertering undervejs. En konvertering kan hurtigt løbe op mod 20.000 kr. i omkostninger (afhængigt af hvor stor gæld, vi taler om). Den besparelse er da også værd at tage med.</p>
<div class="quote">
<p>I min optik er den moderne konvertering en ’skrå konvertering’</p>
</div>
<p>Årsagen til at man skal overveje at gå moderne og skråt er, at når man konverterer op i rente, så reducerer man godt nok gælden, men vælger man et nyt lån med fast rente, altså en klassisk opkonvertering, så vil ydelsen stige, selv om gælden er blevet mindre. Det betyder, at man skal håbe på, at rentestigningen følges op af et rentefald. Kommer rentefaldet, så er man helt i mål med strategien og har opnået både lavere gæld og lavere husleje. For at komme helt i mål skal der altså to konverteringer til, hvis man går den klassiske vej med op og ned i rente.</p>
<p>Vælger man derimod at gå skråt, falder renten automatisk på ens lån, der nu er variabelt forrentet, når rentefaldet indtræder. På den måde får man hurtigere glæde af det rentefald, man har ventet på og det er billigere. Og det sker, helt uden man skal røre en finger.</p>
<h2>Opkonvertering er en spekulativ vej</h2>
<p>At man skal vente på at renten går op og ned betyder, at opkonverteringer er mere spekulative end nedkonverteringer. Derfor er opkonverteringer ikke for alle. For selv om renten oftest går op eller ned, så kan den i teorien også gå ligeud. Det svarer til det grønne nul på en roulette – det er altså ikke givet, at det bliver sort eller rødt. Derfor er sandsynligheden for at tage fejl rent statistisk større end sandsynligheden for gevinst. Set i det perspektiv er det risikoforøgende at skifte til en variabel rente. Det skal man naturligvis gøre sig klart.</p>
<div class="quote">
<p>... hvor slem er risikoen så egentlig? </p>
</div>
<p>Men hvis man nu gør det med helt åbne øjne og har en økonomi, der er stærk nok til at vælge variabel rente, hvor slem er risikoen så egentlig? Normalt er det sådan, at den variable rente er lavere end den faste rente. Årsagen er, at den variable rente er mere omskiftelig, og dermed hurtigere kan reagere på ændringer i økonomien. Den lange rente er altså fast i en længere periode, og den risiko kræver obligationskøberne et rentetillæg for at tage. Det betyder, at vælger man lån med variabel rente, så har man en lavere ydelse fra start – men man løber så også en risiko for at ens ydelse kan blive højere, hvis renten stiger.</p>
<p>Herudover afdrager man efter annuitetsprincippet på et realkreditlån med afdrag – det betyder, at selv om to lån har samme løbetid, så betaler man i starten et relativt større afdrag på lån med lav rente end på lån med høj rente. Som beskrevet ovenfor er renten alt andet lige lavere på det nye, variabelt forrentede lån end det gamle fastforrentede lån. Det betyder, at man faktisk kan klare en vis rentestigning, og stadigvæk være bedre stillet med det variabelt forrentede lån. Så der skal ret meget rentestigning til, før det er en dårlig ide.</p>
<h2>Træf din beslutning på et oplyst grundlag</h2>
<p>Det hele afhænger naturligvis af, hvor hurtigt eventuelle rentefald viser sig. Forestiller man sig, at det går modsat, kan man også regne på, hvor stor en rentestigning man kan klare, før man har tabt penge på sin strategi. Regnestykket afhænger af, hvilket lån man vælger. Vælger man fx et rentetilpasningslån af typen F5, kan man klare væsentligt mere i rentestigning end, hvad prognoser og markedet aktuelt forventer – og stadigvæk være i pengene som man siger, når en strategi går hjem og giver en økonomisk fordel.</p>
<p>Er du interesseret, så skal du måske få din rådgiver til at vurdere, om din økonomi er stærk nok til at skifte til variabel rente, og til at lave en beregning. Så har du et oplyst grundlag at træffe en beslutning på.</p>
<div class="quote">
<p>Der er selvfølgelig et element af timing i det her</p>
</div>
<p>Lad mig slutte, hvor jeg startede. Der er selvfølgelig et element af timing i det her. Det bedste vil være at konvertere, når renten er på toppen. Problemet er, at ingen kan give en præcis forudsigelse af rentens bevægelser og dermed ramme top og bund i den her slags anbefalinger. Jeg har konstateret, at jeg må trøste mig med brede skuldre og så tage fejl i ny og næ. Det ændrer dog ikke på min indstilling til, at dem der har lån med fast rente bør kende muligheden, så man kan tage aktiv stilling.</p>
<p>Hvis man her i sommeren har en ledig stund, så er det måske nu, man skal gøre forarbejdet til at kunne eksekvere, hvis man gerne vil reducere sin gæld med en 10-15 pct. God sommer!</p>

Konvertere op i rente? Skal, skal ikke ... 

Skal, skal ikke … konvertere op i rente?

Boligøkonom Mikkel Høegh foran boligkvarter

<p>"<em>My home is my castle</em>" - sådan cirka sagde advokaten og politologen Sir Edward Coke i 1628.</p>
<p>Det kunne jeg i sandheden mærke, da jeg forleden deltog i et webinar om investering og udviklingen i boligrenterne. Der kom mange spørgsmål og tusind tak for det. Jeg skulle dele tiden med min gode kollega, Ib Fredslund Madsen, og derfor kunne jeg ikke nå at svare på dem alle. Der kommer derfor flere svar her.</p>
<p><u><a href="https://www.jyskebank.dk/omjyskebank/nyheder/nyhed/6e4b5890-692f-4c21-a823-768cb9989edc" class="button">Se eller gense webinaret</a></u></p>
<p>Hvis du ikke kan finde dit spørgsmål, så prøv at se om der er ét, der ligner. Ellers <a href="https://www.jyskebank.dk/kontakt">tag endelig fat i din egen rådgiver.</a></p>
<hr>
<h2>Boligejer i corona-situationen</h2>
<p><strong><br>Er det et dårligt tidspunkt at låne penge til renovering af bolig pga. usikkerhed i forbindelse med corona? Er det bedre at se tiden an?<br></strong>Lige nu synes der, at være en masse ledig kapacitet i byggebranchen, hvorfor man kan få et godt tilbud. Så hvis du synes, du står godt rustet rent økonomisk, og har det godt i maven med det, så spring ud i det. Men forudsætningen bør være, at det er behovsdrevet, og at du har en lang tidshorisont. Er du usikker på fremtiden, så vent.</p>
<p><strong>Er uheldet ude og bliver jeg arbejdsløs, vil Jyske Bank så være positiv over for en omlægning af et boliglån?<br></strong>Udgangspunktet er altid en individuel vurdering. Der findes flere typer værktøj i vores værktøjskasse i forhold til at hjælpe. Ét af dem er at forlænge løbetiden på gælden, men det afhænger bl.a. af ejendommen og den øvrige gæld.</p>
<p>Det vigtige i denne situation er, <a href="https://www.jyskebank.dk/kontakt">at du tager fat i din rådgiver</a>, så tidligt som muligt. Jo tidligere rådgiveren bliver inddraget desto større er chancen for, at I finder en løsning, der passer dig og banken. Husk på, at alle har interesse i, at man på bedste vis får reddet stormen af.</p>
<p><strong>Hvordan ser fremtiden ud for omlægning af lån til nyt afdragsfrit lån i forbindelse med pensionering pga. coronakrisen?<br></strong>I princippet kan der tilknyttes afdragsfrihed til alle realkreditlån. En sådan omlægning er dog risikoforøgende, hvorfor din ejendom og din økonomi skal vurderes.</p>
<p>Kan du nøjes med at belåne din bolig med under 60 pct., er der gode muligheder for, at få omlagt til ny afdragsfrihed. Det er dog altid en individuel vurdering, hvorfor det bedste, du kan gøre, er <a href="https://www.jyskebank.dk/kontakt">at få en dialog med din rådgiver</a>.</p>
<p><strong>Vil andelsboliger blive ramt hårdere grundet denne situation? Og hvad med i forhold til boligaftalen vedr. §5.2?<br></strong>Boligaftalen du nævner – det såkaldte Blackstone indgreb - rammer andelsboligerne efter vores vurdering. Det er også Boligministerens holdning, hvis man læser i bemærkningerne til det fremsatte lovforslag. Det er klart, at når der så samtidig indtræffer et økonomisk tilbageslag, så kan andelsboligmarkedet næsten ikke undgå at blive ramt. Så det er desværre vores forventning.</p>
<hr>
<h2>Køb og salg af bolig netop nu</h2>
<p><strong><br>Er det er dårligt tidspunkt at købe og sælge hus?<br></strong>Lige nu er der enorm usikkerhed om, hvad de økonomiske udsigter er på den korte bane. Det præger også boligmarkedet. Det skal man i hvert fald være opmærksom på, hvis man skal købe eller sælge et hus. Det man skal trykprøve er, om det er lige nu, at man evt. vil spænde sig hårdere for rent økonomisk - eller man har mulighed for lige at se tiden an.</p>
<p>Hvis man lige har set sin drømmebolig og har økonomi til det, i kombination med en lang tidshorisont, så kan det godt være nu, man skal slå til.</p>
<p><em>Salg</em>: I forhold til de priser, der er på boligerne lige nu, skal man være opmærksom på, at de nok er sat af en ejendomsmægler før coronaen brød ud, hvorfor man skal være indstillet på at forhandle om et eventuelt afslag – eller vente, hvis man kan.</p>
<p><em>Generelt</em>: På kort sigt er boligmarkedet gået ned i gear, og vi må forvente at boligpriserne kommer til at falde. På lang sigt bør Coronakrisen ikke få nogen betydning for boligpriserne.</p>
<p><strong>Jeg overvejer at investere i nummer to bolig til udlejning. Hvornår tror I, at boligmarkedet når bunden? Og synes I, det er en fornuftig idé i den nuværende situation?<br></strong>Vi tror, boligpriserne skal falde på den korte bane. Hvornår vi rammer bunden, er svært at svare på, det afhænger af krisens længde og dybde. Boligmarkedet var sundt inden krisen, så et godt bud kan være, at det forholdsvist hurtigt, vil begynde at rette sig igen. Det kan eksempelvis være eftersommeren - med mindre der kommer en såkaldt bølge to af corona-udbrud.</p>
<p>Hvorvidt det er en god idé at købe en bolig nummer to med blik på udlejning, afhænger af hvor stærk din økonomi er. Normalt er det sådan, at flere vælger at bo til leje, når der er krise i økonomien, fordi et lejemål er nemmere at komme ud af, hvis man får behov for fleksibilitet.</p>
<p><strong>Hvad er klogt, hvis man er førstegangskøber?<br></strong>Her er det vigtigt at finde ud af, hvad man er til. Er man til fast eller variabel rente? <a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boliglaan/hvilket-laan-skal-jeg-vaelge">Læs mere om de forskellige låntyper.</a></p>
<p>Når man er førstegangskøber, har man ofte belånt sin ejendom relativt højt. Har man en høj gældsætning, er der i forhold til den såkaldte god-skik-bekendtgørelse restriktioner på de valg af lån, man kan gøre. Der er færrest restriktioner ved at vælge et fastforrentet lån. Her skal man også bare godkendes til den aktuelle rente. Ønsker man variabelforrentede lån, skal man godkendes til fastforrentede lån med 4 pct. i rente.</p>
<p><strong>Hvad med investering i sommerhuse?<br></strong>Handlen med sommerhuse var blevet populært allerede før coronakrisen. Det er efter nogle år, hvor det marked ellers har haft det svært. Meget tyder på, at coronakrisen ikke har gjort sommerhusene mindre populære, så det ser ud til, at der sker noget på det marked. I den forbindelse synes jeg dog man skal huske på, at sommerhuse er luksusgoder, dvs. de falder normalt i pris, når vi går ind i en lavkonjunktur. Mit råd er derfor, at man køber dem med henblik på brug og langt ejerskab, fremfor efter en jagt på en hurtig gevinst.</p>
<hr>
<h2>Rentesituationen</h2>
<p><strong><br>Hvad er prognosen for renten de næste 5 år?<br></strong>Jo længere ud i fremtiden man prøver at spå om renten, desto mere usikkert bliver det. Men selv på et 5 års sigte er vores forventninger, at renten vil forblive lave. Dels vil centralbankerne gerne understøtte økonomierne, dels vil centralbankerne skæve til, at staterne lige nu stifter en masse gæld.</p>
<p><strong>Er der et godt tidspunkt at omlægge sit boliglån, hvis man tegnede det, da renten var lav?<br></strong>Har du et 2 pct. lån, vil det ikke være dumt at omlægge lånet til et lån med 1 pct. i rente. Har du lån med 1,5 pct. så bliver besparelsen for lille.</p>
<p><strong>Hvor stor indflydelse har den amerikanske økonomi for boligrenten herhjemme?<br></strong>Udviklingen i den amerikanske økonomi har stor betydning. Det er trods alt stadigvæk verdens største økonomi. Jeg plejer at sige, at hvad der sker i USA, har betydning for den lange rente, dvs. de fastforrentede lån, mens pengepolitikken i Europa bestemmer udviklingen på de variabelt forrentede lån. Det er måske lidt for simpelt, men passer meget godt i store træskolængder. De lange renter er nemlig noget mere præget af konjunktursituationen i verdensøkonomien, end de korte renter er.</p>
<p><strong>Har renten historisk set tendens til at falde eller stige under og efter en finansiel krise?<br></strong>Det har ofte været sådan, at renten er steget i begyndelsen af krisen for efterfølgende at falde. Det så vi i forbindelse med finanskrisen, og det har vi også set med coronakrisen. Lige nu er renten faldet tilbage til et niveau, der nogenlunde svarer til niveauet fra før coronakrisen brød ud.</p>
<p><strong>Er det rentabelt at omlægge flekslån?<br></strong>Skal du omlægge sit flekslån, skal det være fordi, du er utryg ved at din ydelse kan ændre sig i takt med renten. Er du ikke utryg, synes jeg ikke, der er nogen grund til at lave noget om. Et flekslån er trods alt noget billigere end et fastforrentet lån. Skulle der være refinansiering i dag, så ville renten på alle typer af flekslån formentlig blive negativ.</p>
<p><strong>Har I en anbefaling, når man skal refinansiere til efteråret?<br></strong>Jeg vil vente til oktober. Det er billigere at ændre på sit lån i forbindelse refinansieringen, og lige nu kan jeg ikke få øje på, hvad der skal ændre sig markant til oktober.</p>
<p><strong>Hvordan holder jeg øje med om det kan betale sig at udskifte mit CIBOR3 lån til fast rente. Jeg ønsker ikke at øge min restgæld væsentligt?<br></strong>Når man har et lån, der er baseret på CIBOR3 har man et lån, hvor renten er meget omskiftelig og derfor også typisk vil have en meget lavere rente end på lån med fast rente. Skal man skifte væk fra et variabelt forrentet lån, skal det være fordi, man vil skifte rentestrategi. Hvornår det er mest optimalt ved ingen, så det har meget gøre med din mavefornemmelse. Noget der normalt får de korte renter til at stige, er tiltagende inflation og vækst eller usikkerhed omkring kronen og den finansielle sektor. </p>
<p><strong>Er F3-lån stadig attraktiv?<br></strong>Ja, renten på F3-lån er i en historisk sammenhæng fortsat meget lav. Godt nok er renten steget en lille smule efter udbruddet af corona, men renten er stadigvæk negativ og dermed meget lav i en historisk sammenhæng.</p>
<p><strong>Jeg fik i starten af februar måned et tilbud på et 30-årigt afdragsfrit boliglån - vil det være en mulighed på samme betingelser på nuværende tidspunkt?<br></strong>Ja, et lånetilbud gælder i seks måneder. Og også selv om obligationen bag lånet er kommet over kurs 100. Er dit lån større end 3 millioner, skal du imidlertid være opmærksom på, at såfremt det udbetales til en kurs over 100, så kan det ikke omlægges i et år.</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boliglaan/kurser">Se de aktuelle kurser og renter</a></p>
<p><strong>Hvilke muligheder er der for afdragsfrihed?<br></strong>Som udgangspunkt kan der tilknyttes ti års afdragsfrihed til alle realkreditlån, hvis ens økonomi ellers er stærk nok. Har man en meget høj belåning, i forhold til sin indkomst eller ejendom, er der restriktioner på mulighederne for afdragsfrihed, som følge af den såkaldte god-skik-bekendtgørelse. Har man en meget stærk økonomi, og en lav belåning, kan der være mulighed for at få op til 30 års afdragsfrihed i form af Jyske Frihed. </p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boliglaan/jyske-frihed">Læs mere om Jyske Frihed</a></p>
<hr>
<h2>Konverteringer</h2>
<p><strong><br>Renten for et lån med afdragsfrihed er som udgangspunkt højere end et med afdrag. Ved omlægning kan jeg så udnytte den højere rente til en større gevinst, eller er der andet, der spiller ind her?<br></strong>Helt rigtigt. Renten er lidt højere på et lån med afdragsfrihed end på et tilsvarende lån uden afdragsfrihed. Når vi taler fastforrentede lån, skyldes det den lidt lavere kurs - og deraf højere rente - at ejerne af obligationerne bag lånet skal vente lidt længere tid på sine penge.</p>
<p>Derfor er kursfølsomheden på lån med afdragsfrihed også større. Dvs. at kursen på lånet er mere følsom i forhold til ændringer i renten. Det betyder, at hvis renten stiger, så vil et lån med afdragsfrihed falde mere i kurs end et tilsvarende lån med afdrag. Det betyder, at man kan opnå en større restgældsreduktion. Så er man typen, der spekulerer i størst mulig opkonverteringsgevinst, så bør man vælge lån med afdragsfrihed. </p>
<p><strong>Renten for et lån med afdragsfrihed er som udgangspunkt højere end et med afdrag. Ved omlægning kan jeg så udnytte den højere rente til en større gevinst ved omlægning, eller er der andet, der spiller ind her?<br></strong>Helt rigtigt. Renten er lidt højere på et lån med afdragsfrihed end på et tilsvarende lån uden afdragsfrihed. Når vi taler fastforrentede lån, skyldes den lidt lavere kurs -  og deraf højere rente -  at ejerne af obligationerne bag lånet skal vente lidt længere tid på sine penge.</p>
<p>Derfor er kursfølsomheden på lån med afdragsfrihed også større. Dvs. at kursen på lånet er mere følsom i forhold til ændringer i renten. Det betyder, at hvis renten stiger, så vil et lån med afdragsfrihed falde mere i kurs end et tilsvarende lån med afdrag. Det betyder, at man kan opnå en større restgældsreduktion. Så er man typen, der spekulerer i størst mulig opkonverteringsgevinst, så bør man vælge lån med afdragsfrihed. </p>
<hr>
<div class="row-4-4">
<div class="trailer"><img style="float: none; display: block; margin-left: auto; margin-right: auto;" src="https://staging-www.jyskebank.dk/media/api/content/mediafiles/cslj0otw/7d67ff1b-f551-400c-8d1e-a9442870ceb4.png" alt="Smartphone på Jyskebank app'en" title="" width="312" height="138" data-udi="umb://media/3a9d9612af7648c28516a7549e22e096"></div>
<div style="text-align: center;">
<h3><br>Brug for en snak om bolig? </h3>
<p>Ring til os på tlf. <a href="tel:+4589898989">89 89 89 89</a> <br>eller <a href="https://www.jyskebank.dk/kontakt/kontakt-mig">bliv kontaktet af en rådgiver</a></p>
</div>
</div>

Boligøkonomen svarer på boligspørgsmål

Få svar på 20 aktuelle boligspørgsmål

KONVERTERING

Artikler tagget med "KONVERTERING"

Søgning (modal)

<p><strong>Forslag:</strong></p>
<ul>
<li>Sørg for, at alle ord er stavet korrekt</li>
<li>Prøv med andre søgeord</li>
<li>Prøv mere generelle søgeord</li>
<li>Prøv med færre søgeord</li>
</ul>
<p class="muted-text"><br>Prøv igen eller ring <a href="tel:+4589898989">89 89 89 89</a> for at få hjælp.</p>